Informativo Imobiliário

NRE – Panorama Geral sobre imóveis

O item panorama geral tem como objetivo ajudá-lo a responder questões que podem aparecer durante todo o nosso relacionamento.

Nosso intuito é fazer com que se sinta seguro e confortável enquanto construímos o seu lar.

1. O que é um incorporador imobiliário?

É uma empresa com o objetivo de construir e vender unidades imobiliárias obriga-se a entregar aos compradores as suas respectivas unidades comercializadas nos prazos e condições estipulados no ato de venda.

2. Qual a importância de ser criada uma SPE para cada empreendimento?

A SPE (sociedade de Propósito Específico) caracteriza a abertura de uma empresa específica para cada lançamento. O objetivo dessa ação é segregar todas as receitas e despesas referentes ao empreendimento em questão, separando-o assim dos demais lançamentos da empresa.

Essa separação é praticada por quase todas as construções, e tem como objetivo proteger os clientes de possíveis problemas financeiros e jurídicos que a incorporadora possa vir a passar, tornando o ato da compra do imóvel mais seguro.

3. O que é financiamento de obra e quais as suas vantagens?

A contratação de um financiamento bancário para a produção visa garantir os recursos necessários para a construção, certificando assim que a obra irá ocorrer dentro dos prazos contratados, reduzindo as chances de atraso.

Desta forma, o cliente fica mais seguro de que a entrega das chaves ocorrerá dentro dos padrões acordados na promessa de compra e venda.

O procedimento ocorre da seguinte forma: a instituição financeira aprova o projeto e libera o dinheiro de acordo com a evolução da obra. Como garantia do empréstimo, o terreno fica hipotecado; desta forma, protege-se o valor emprestado.

4. Quando compro um imóvel na planta, por que devo assinar uma Promessa de Compra e Venda (PVC)?

O contrato de promessa de Compra e Venda é na maioria das vezes o primeiro passo para a formalização da transação imobiliária. Nele, ambas as partes se comprometem a efetuar um contrato futuro de compra e venda que será caracterizado por uma Escritura Definitiva ou Alienação Fiduciária.

5. Qual a diferença entre propriedade e posse?

É muito importante para o entendimento das questões a seguir o esclarecimento da diferença entre propriedade e posse. O comprador tem a propriedade da sua unidade no ato do registro da escritura definitiva de Compra e Venda no Registro de Imóveis competente. Já a posse apenas ocorre no momento em que ele ocupa a unidade, ou seja, após a entrega das chaves. Porém, para que isso ocorra, ele deve ter cumprido todas as etapas, como aprovação da vistoria, estar em dia com o fluxo financeiro, além de ter assinado o documento pertinente:

Alienação Fiduciária ou Escritura Definitiva.

6. O que é e porque celebrar a Escritura Definitiva?

Esse é o documento final que transfere a propriedade definitivamente para o comprador. É necessário para assinatura deste instrumento que a unidade esteja devidamente concluída e quitada. Para que o mesmo tenha validade, é necessário que seja celebrado junto a um Cartório de Notas e registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da região do empreendimento.

7. O que é e quando deve ser celebrar uma escritura com Alienação Fiduciária?

A Alienação Fiduciária é o instrumento adequado para quando o cliente ainda não quitou o seu saldo devedor e irá financiá-lo, seja com a própria vendedora ou com alguma instituição financeira. Esse documento permite a entrega da posse da unidade, sendo dado o próprio imóvel como garantia de quitação do saldo devedor. Após a quitação da dívida, o comprador deverá solicitar um termo de quitação, o qual deverá ser lavrado, para que seja enfim consolidada a propriedade em seu nome.

8. Por que devo assinar uma Cessão de Direitos se quiser comercializar o meu imóvel ainda em fase de construção?

Como o documento assinado pelo comprador ainda é uma Promessa de compra e venda que não caracterizou, ainda, a transferência de propriedade, o documento jurídico a ser usado neste caso é a Cessão de Direitos. Ele transfere para o novo comprador os direito e deveres do titular.

9. Quais são os custo e obrigações atrelados a compra de um imóvel?

Além dos custos referentes ao pagamento da unidade, são cobradas despesas extras determinadas no próprio contrato, como decoração das áreas comuns, ligações definitivas das concessionárias públicas, entre outras. Existem também todos os custos cartorários e de certidões necessárias para a transferência de propriedade.

10. O que é AGI e o que ela caracteriza?

A Assembléia Geral de instalação de Condomínio é a primeira reunião dos compradores de um empreendimento. Nelas estarão presentes os proprietários, a administradora e a incorporadora e se tomam decisões com o objetivo de instituir o condomínio, como: eleições de síndico, subsíndico, membros do conselho e aprovações orçamentárias para as primeiras despesas do condomínio.

11. Desde quando são devidas as taxas condominiais?

Após a apresentação e aprovação orçamentária das primeiras despesas condominiais junto à administradora, e a instalação do condomínio, que ocorrem na AGI, os custos mensais são rateados entre os proprietários e começam a ser imediatamente cobrados aos promitentes compradores, conforme previsto na Promessa de Compra e Venda. A incorporadora não tem nenhuma ligação com essa cobrança, que e feita pelo condomínio, visando garantir o funcionamento do empreendimento nas melhores condições.

A partir do início da obra, o seu empreendimento percorrerá uma série de etapas importantes que estão em conformidade com o padrão de qualidade da CHL e com as exigências da certificação da construção civil PBQP-H

Para compreender melhor sobre todos os procedimentos pelo quais sua obra passará, elaboramos o passo a passa abaixo.

Terreno

É nessa etapa que ocorrem à limpeza, preparação e escavação do terreno.

Informações Técnicas

Fundações

As fundações rasas ou profundas da edificação (sapatas, estacas, etc) são realizadas nessa fase.

Estrutura

Execução da estrutura da edificação (pilares, vigas e lajes). Apenas nessa etapa o empreendimento torna-se aparente.

Vedações

Iniciam-se os trabalhos de alvenaria externa e interna.

Instalações

É nessa etapa que as instalações prediais (hidráulica, esgoto, exaustão, elétrica, especiais e de ar-condicionado) são realizadas.

Acabamento

Fase em que os revestimentos em argamassa, cerâmicos e pintura das unidades autônomas são executados.

Fachada

Execução dos revestimentos externos da fachada em argamassa, cerâmicos, granito, pintura e etc.

Entrega

Finalização da obra e realizações das vistorias.

Após a expedição do Habite-se e o evento de Assembléia Geral de Instalação de Condomínio (AGI), o empreendimento chega ao momento mais esperado: o da entrega das unidades.

Para que o proprietário esteja apto a recebê-las, é necessário que ele tenha passado por algumas etapas, são elas:

Vistoria do empreendimento

Os membros do conselho eleitos na AGI já devem ter vistoriado e aprovado as áreas comuns do empreendimento.

Vistoria da Unidade

É necessário que o proprietário tenha aprovado a vistoria individual do seu apartamento.

Financeiro

O cliente deve estar adimplente conforme o fluxo acordado na Promessa de Compra e Venda, e já deve ter quitado as taxas de ligações definitivas e decoração.

Documentação

Caso o cliente ainda tenha fluxo financeiro, é necessária a assinatura de uma Alienação Fiduciária e, no caso de quitação, o documento exigido passa a ser a Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel.

Com o cumprimento dos itens descritos acima, o cliente pode imediatamente entrar em contato com a Central de Relacionamento com Cliente para agendar a entrega de sua unidade.

Sabemos que muitas dúvidas que surgem ao longo da construção de seu empreendimento provêem do seu fluxo financeiro. Com o objetivo de facilitar o seu entendimento, reunimos abaixo as dúvidas mais freqüentes que surgem na nossa Central de Relacionamento.

12. O que é correção monetária?

Correção monetária é a atualização de valores pelo decurso do tempo, é o que torna os valores proporcionais a elevação do custo de vida. Está correção é norteada por um índice indicado no contrato, que pode ser, por exemplo, INCC ou IGP-M, entre outros.

13. Qual a diferença entre correção monetária e juros?

Conforme esclarecido anteriormente, a correção monetária é a atualização de valores pelo decurso do tempo, e tem como foco demonstrar o preço de aquisição da moeda brasileira perante a outra em circulação ou demonstrar os índices de inflação, entre outras funções.

Os juros são a taxa que incide em cima de um valor ou quantia. São os custos cobrados sobre o valor do capital emprestado pela instituição financiadora, tornando esse tipo de transação viável, e possibilitando que o dinheiro circule com mais facilidade para as mais diversas classes.

14. Como funciona a tabela Price e qual a sua diferença para o sistema SAC?

As prestações da tabela Price têm um valor constante, mas o fluxo dela é calculado em um formato onde a fatia de valor amortizado em cima de cada parcela aumente e o percentual de juros diminua ao longo do tempo.

Já na tabela SAC, o comprador notará que o fluxo de pagamento é declinante. O percentual de amortização em cada parcela é constante, mas os juros são decrescentes durante o fluxo de pagamento.

Para viabilizar a compra de imóveis, diversas instituições financeiras, além das incorporadoras, oferecem o financiamento imobiliário. Essa Operação se chama Repasse e o momento em que ela ocorre pode variar conforme o acordado com cada cliente na Promessa de Compra e Venda.

15. Posso fazer a contratação de um financiamento bancário diretamente¿ Porque é oferecida a contratação de uma assessoria?

Existem empresas especializadas em assessoria bancária, que têm como objetivo de agilizar e orientar o cliente em todas as etapas. Ela fica responsável pela união de todas as documentações da incorporadora e do cliente de acordo com o exigido por cada instituição financeira, além de acompanhar o processo de análise de crédito para garantir que o repasse ocorra nas melhores condições oferecidas no mercado.

16. O que é Carta de Crédito?

Após a aprovação do financiamento pela instituição financeira, ela emite uma Carta de Crédito. Este documento terá prazo de validade e poderá ser utilizado na compra de imóveis prontos com Habita-se concedido e averbado.

Quais são as regras para utilização do FGTS na compra de um imóvel?

O FGTS pode sim ser utilizado para compra de um imóvel, seja em pagamento parcial, amortização, quitação, desde que sejam cumpridas as regras exigidas pela Caixa Econômica Federal. Como essas regras estão em constate atualização, elas podem ser verificadas pelo site www.caixa.gov.br

17. O que é Seguro Prestamista?

Em caso de invalidez ou morte, o seguro garante o pagamento do valor financiado para quitação da divida contraída pelo proprietário do imóvel. Algumas apólices também oferecem cobertura para a perda de renda. A contratação deste seguro é exigida por todas as "instituições" financeiras para assinatura da Alienação Fiduciária.

Com objetivo de facilitar o processo para assinatura das documentações após a conclusão da obra, elaboramos uma lista com as documentações necessárias exigidas para cada tipo de contrato. Algumas delas possuem validade, portanto é necessário verificar esse prazo antes da emissão.

Escritura definitiva

Documentação referente ao imóvel

  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóvel) pago
  • Certidão de ônus reais do imóvel
  • Quitação Fiscal e Enfitêutica – Certidão de Situação Fiscal Imobiliária
  • Certidão Negativa do "7" Oficio de Distribuição
  • Documentos originais assinados, como: Promessa de Compra e Venda ou Cessão de Direitos, instrumentos de re-ratificações ou aditamentos, caso tenham ocorrido, assim como quaisquer outros relacionados à aquisição do imóvel em questão.

Documentação referente ao comprador

Pessoa física

  • Cópia do RG e CPF do comprador e cônjuge (o original também deve ser apresentado no ato da assinatura).
  • Prova do estado civil: se solteiro, certidão de nascimento; se casado, certidão de casamento; se desquitado ou divorciado, antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação de óbito do cônjuge. Por fim, se for casado pelo regime de separação de bens, havendo pacto antenupcial, deverá ser averbado no Registro de Imóveis da zona do imóvel.
  • Comprovante de residência (contas de luz, gás, telefone ou cartão de crédito).

Atenção: Se o comprador estiver separado/divorciado, ou em caso de inventário, deverá ser apresentada a cópia da sentença ou escritura de separação/inventário, para ser verificado em nome de quem ficou o imóvel.

Pessoa jurídica

  • Cópia autenticada do estatuto e ata da eleição da diretoria, se for S/A.
  • No caso de LTDA., cópia do contrato social e últimas alterações, certidão de breve relato recente da Junta Comercial, para verificar quem pode assinar pela empresa.
  • Cópia do RG e CPF dos representantes da empresa.
  • Cópia do cartão de CNPJ da empresa.

Alienação Fiduciária

  • ITBI (imposto de Transmissão de Bens e Imóveis) pago.
  • Certidão de ônus reais do imóvel.
  • Quitação Fiscal e Enfitêutica – Certidão de Situação Fiscal Imobiliária.
  • Certidão Negativa do "7" Oficio de Distribuição.
  • Documentos originais assinados, como: Promessa de Compra e Venda ou Cessão de Direitos, instrumentos de re-ratificações ou adiantamentos, caso tenham ocorrido, assim como quaisquer outros relacionados á aquisição do imóvel em questão.

Documentação referente ao comprador

Pessoa física

  • Cópia do RG e CPF do comprador e conjugue (o original também deve ser apresentado no ato da assinatura).
  • Prova de estado civil: se solteiro, certidão de nascimento; se casado, certidão de casamento; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge. Por fim, se for casado pelo regime de separação de bens ou contrato de união estável, havendo pacto antenupcial, deverá ser averbado no Registro de Imóveis da zona do Imóvel.
  • Comprovante de residência (conta de luz, gás telefone ou cartão de crédito).
  • Certidões do Ofício de Interdições e Tutela.

Atenção: Se o comprador estiver separado/divorciado ou em caso de Inventário, deverá ser apresentada a cópia da sentença ou escritura de separação/inventário, para ser verificado em nome de quem ficou o imóvel.

Pessoa Jurídica

  • Cópia autenticada do estatuto e ata da eleição da diretoria, se for S/A. No caso de LTDA., cópia do contrato social e últimas alterações, certidão de breve relato recente da Junta Comercial, para verificar quem poder assinar pela empresa.
  • Cópia do RG e CPF dos representantes da empresa.
  • Cópia do Cartão de CNPJ da empresa.
  • Certidões do Ofício de Interdições e Tutela.
  • Certidão Negativa de Débito (CND) e Tributos Federais.

18. O que é um Memorial de Incorporação?

O Memorial de incorporação é o documento jurídico que detalha a construção de um empreendimento, descrevendo áreas privativas e comuns, suas formas de utilização, características e dados do projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos. Este documento encontra-se arquivado em sua integra no Cartório de Registro de Imóveis.

19. O que é um Habite-se por que é necessária a sua averbação?

Após a conclusão da obra, a Prefeitura faz uma vistoria para verificar se a mesma foi executada conforme o projeto inicial. Após a aprovação é concedido o Habita-se e o imóvel já está apto a ser ocupado. Existe a necessidade da averbação do Habita-se junto à matrícula do empreendimento. Para isso, a incorporadora deve apresentar a certidão do Habita-se para retirada da Certidão Negativa de Débitos perante o instituto Nacional de Seguridade Social (CND-IN tem previsão de 2 meses e é a avaliação do Habita-se, junto com a CND-INSS para que a averbação seja expedida).

O cumprimento de todo o cronograma descrito acima está sujeito a alterações de acordo com a disponibilidade das instituições públicas responsáveis por tais análises. A averbação do Habita-se é um dos documentos exigidos, por exemplo, pelas instituições financeiras para efetivação do repasse bancário.

20. O que e ITBI e em qual momento devo pagá-lo?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Toda vez que é caracterizada a transferência de propriedade, seja uma compra e venda ou uma cessão, por exemplo, ele é cobrado pela Prefeitura, sendo que o seu valor varia de acordo com cada estado. O seu pagamento poderá ser feito a qualquer momento durante a obra, e a apresentação da guia paga do mesmo é obrigatória para elaboração da Alienação Fiduciária e Escritura Definitiva, etapas que antecedem a entrega das chaves.

21. O que é Convenção de Condominio e como suas regras é elaboradas?

Baseada na Lei 4.591/64 e no novo Código Civil Brasileiro, a Convenção de Condomínio é elaborada com o intuito de definir regras de utilização do condomínio, englobando os direitos e deveres dos condôminos. O foco deste documento é garantir que a convivência dos moradores seja respeitosa, visando sempre o interessa comum.

Este documento vale como "lei" do empreendimento e deve ser seguido por todos, desde que em conformidade com o Código Civil. O seu não cumprimento está sujeito a advertência e multa, além de ações judiciais.